Договор найма квартиры: что в нём должно быть

Большинство конфликтов между жильцами и хозяевами начинаются с того, что договора нет или он скачан из интернета и подписан не глядя. Залог не вернули, цену подняли посреди года, попросили съехать за неделю — и доказать что-то уже сложно. Разбираем, как устроен договор аренды квартиры в Казахстане, что в нём обязательно прописать, когда его нужно регистрировать и какие налоги платит арендодатель.

Аренда или наём

В быту говорят «аренда», в Гражданском кодексе — «имущественный наём». Для квартиры это одно и то же. По статье 540 ГК РК наймодатель передаёт нанимателю имущество во временное владение и пользование, а наниматель за это платит.

Квартира при этом остаётся собственностью хозяина, а жилец получает право жить в ней на условиях договора. Всё, что стороны не записали, регулируется общими нормами кодекса. Поэтому цену, срок, залог и правила проживания лучше прописать прямо в тексте договора.

Обязателен ли письменный договор

Закон разрешает гражданам договориться о найме устно, если срок не больше года. Нотариальное удостоверение не требуется ни для короткого, ни для длинного договора: к нотариусу идут только по желанию сторон.

На практике при споре о залоге, сломанном бойлере или дате выезда устная договорённость почти ничего не даёт: подтвердить свою версию нечем ни одной стороне. Поэтому договор лучше подписать на бумаге, даже если квартиру снимают на пару месяцев.

Когда договор нужно регистрировать

Аренда недвижимости на срок от одного года подлежит государственной регистрации как обременение. Её оформляют через ЦОН или портал eGov. Договоры на меньший срок регистрировать не нужно.

Отсюда популярная практика договоров на 11 месяцев с последующим продлением. Это законно и избавляет от лишней процедуры. Если жилец планирует оставаться в квартире несколько лет, договор есть смысл зарегистрировать. Тогда сведения об аренде попадут в реестр, и новый собственник не сможет сослаться на то, что не знал о жильце.

При этом продажа квартиры сама по себе договор не прекращает. Смена собственника по ГК РК не основание менять или расторгать наём: новый владелец получает квартиру вместе с действующим договором.

Кто вправе сдавать квартиру

Сдавать жильё может собственник или человек, которого он на это уполномочил. Поэтому первое, что стоит сделать жильцу, — сверить имя в договоре с документом о праве собственности. Если квартиру сдаёт родственник или знакомый владельца, нужна доверенность, и её реквизиты указывают в договоре.

Узнать собственника самостоятельно не получится: сведения о правах на недвижимость защищены. Через eGov можно запросить справку о зарегистрированных правах, но владелец должен подтвердить запрос. Если человек, который называет себя хозяином, отказывается подтвердить запрос и показать документы, у жильца нет доказательств, что он вправе сдавать эту квартиру.

Отдельный случай — субаренда, когда квартиру сдаёт не владелец, а предыдущий жилец. Передать жильё в поднаём можно только с согласия собственника. Без него у субарендатора нет никаких гарантий: хозяин вправе потребовать освободить квартиру.

Что обязательно прописать в договоре

В договоре аренды квартиры должны быть:

• ФИО, ИИН и данные удостоверений личности обеих сторон, а для представителя — номер и дата доверенности;
• адрес квартиры, площадь, число комнат и кадастровый номер;
• дата заезда и дата окончания договора;
• сумма оплаты, день платежа и способ — наличными под расписку или переводом;
• условия изменения цены, если хозяин хочет оставить за собой такое право;
• кто платит за коммунальные услуги, интернет и содержание дома, плюс показания счётчиков на день заезда;
• размер депозита, случаи, когда его удерживают, и срок возврата;
• опись мебели и техники с указанием состояния;
• сколько человек проживает, можно ли жить с животными, курить, принимать гостей с ночёвкой;
• порядок досрочного расторжения и сроки предупреждения.

Каждую страницу подписывают обе стороны, экземпляров два — по одному у хозяина и жильца. К договору прикладывают акт приёма-передачи с описью. Фото и видео квартиры в день заезда стоит отправить хозяину в мессенджер: так у обоих останется дата и подтверждение, что снимки сделаны именно тогда.

Может ли хозяин поднять цену

По статье 546 ГК РК плату за наём можно менять не чаще одного раза в год, если стороны не договорились иначе. Но даже раз в год хозяин не может поднять цену просто своим сообщением.

Изменить условия договора в одностороннем порядке можно, только если это разрешает закон или сам договор. Значит, повышение законно в трёх случаях: жилец согласился и подписал дополнительное соглашение, право хозяина на изменение цены прямо прописано в договоре, или срок договора закончился и стороны заключают новый. Одного предупреждения за месяц для повышения недостаточно.

Если в договоре ничего об этом не сказано, а нового соглашения нет, жилец вправе платить прежнюю сумму до конца срока. Хозяину, который хочет индексировать плату, разумно сразу записать механизм: на сколько, как часто и за сколько дней он предупреждает.

Депозит: как не потерять залог

Залог — самая частая причина споров при выезде. Хозяин видит пятно на диване и оставляет деньги себе, жилец уверен, что пятно было до него. Решают такие споры опись и фотографии в день заезда. Если их нет, доказать что-то трудно обеим сторонам.

Правила возврата депозита определяет договор, поэтому формулировку стоит продумать. В ней нужно разделить порчу и обычный износ: стёртый за год линолеум — износ, прожжённая столешница — порча. Нужно указать, как оценивают ущерб — по чеку на ремонт или по согласованной сумме. И назвать срок возврата денег после сдачи ключей.

Депозит и оплату последнего месяца лучше разделить в договоре. Если договор этого не разделяет, жилец часто просто не платит за последний месяц в счёт залога, а хозяин потом не может покрыть из него реальный ущерб.

Кто чинит, если что-то сломалось

Кодекс по умолчанию делит обязанности так. Капитальный ремонт по статье 552 ГК РК делает за свой счёт наймодатель, в согласованные сроки. Он же отвечает за срочный ремонт, если поломка случилась не по вине жильца. Текущий ремонт по статье 553 — обязанность нанимателя: он поддерживает квартиру в исправном состоянии и несёт расходы на её содержание.

Договор может распределить это иначе, но по умолчанию бойлер, который вышел из строя от старости, чинит хозяин, а разбитую жильцом раковину — жилец. Если хозяин не выполняет капитальный ремонт, закон даёт жильцу несколько вариантов. Можно сделать ремонт самому и взыскать стоимость, зачесть расходы в счёт арендной платы, потребовать снижения платы или отказаться от договора.

Также в договоре стоит прописать, кто вызывает мастера, кто платит за ремонт бытовой техники и в какой срок хозяин обязан отреагировать на заявку.

Как расторгнуть договор раньше срока

Если срок в договоре указан, просто уйти посреди него нельзя ни жильцу, ни хозяину. Можно договориться, воспользоваться основанием, которое прописано в самом договоре, или обратиться в суд по основаниям из статьи 556 ГК РК.

Когда расторжения может требовать хозяин

Наймодатель может требовать расторжения через суд, если жилец существенно нарушает условия договора, несмотря на письменное предупреждение. Ещё одно основание — жилец умышленно или по неосторожности существенно ухудшает квартиру. Также суд встанет на сторону хозяина, если жилец больше двух раз не внёс плату в установленный срок. Перед обращением в суд хозяин обязан дать жильцу разумный срок, чтобы исправить нарушение.

Когда расторжения может требовать жилец

Наниматель вправе добиваться расторжения, если хозяин не предоставляет квартиру или мешает в ней жить. Основанием станет и капитальный ремонт, который не сделан в срок. Сюда же относятся скрытые недостатки, о которых хозяин не предупредил и которые нельзя было заметить при осмотре. И наконец, ситуация, когда квартира стала непригодной для жизни по причинам, за которые жилец не отвечает.

Для бессрочного договора, где дата окончания не указана, действует статья 545 ГК РК. Отказаться от такого договора можно в любой момент, но при найме недвижимости другую сторону нужно предупредить за три месяца, если договор не устанавливает иной срок. Поэтому удобнее сразу записать собственный порядок, например предупреждение за 30 дней в письменном виде.

Временная регистрация жильца

Если гражданин Казахстана живёт по временному адресу больше месяца, он должен оформить временную регистрацию в течение 10 дней.

Заявку подаёт собственник квартиры через портал электронного правительства, жильцу остаётся подтвердить её. При долгосрочной аренде обязанность хозяина оформить регистрацию лучше прописать в договоре.

Если прожить без регистрации от 10 дней до месяца, жильцу грозит предупреждение. Если дольше месяца — штраф 7 МРП, в 2026 году это 30 275 тенге. Повторное нарушение в течение года обойдётся в 13 МРП, или 56 225 тенге.

Нужен ли договор при посуточной аренде

Для пары суток полноценный договор почти никто не оформляет, и закон этого не требует. Но условия всё равно должны быть записаны. Достаточно переписки или подтверждения брони, где указаны адрес, даты, цена, сумма залога и время заезда и выезда.

При посуточной аренде споры чаще всего связаны с залогом за шум, курение или беспорядок, поэтому правила проживания и условия удержания залога лучше уточнить до оплаты. Если поездка рабочая, сразу уточните, какие документы об оплате выдаст хозяин: без них бухгалтерия может не принять расходы на проживание.

Какие налоги платит арендодатель

С 1 января 2026 года в Казахстане действует новый Налоговый кодекс. У собственника, который сдаёт жильё, теперь несколько законных вариантов.

Самый простой — специальный налоговый режим для самозанятых. Сдавать собственное жильё в нём можно без регистрации ИП. Подоходный налог не платится, а взнос составляет 4% от дохода. Он целиком уходит в социальную систему: по 1% на пенсионные взносы, пенсионные взносы работодателя, социальные отчисления и медицинское страхование. Пенсионеры от этих платежей освобождены.

У режима есть ограничения. Доход не должен превышать 300 МРП в месяц — в 2026 году это 1 297 500 тенге. Если плату получают переводом, для неё нужен отдельный банковский счёт. При оплате наличными чек формируется в приложении E-Salyq Business. Режим подходит только для жилья: паркинги, кладовки и коммерческие помещения так сдавать нельзя.

Если собственник не переходит на этот режим, доход от аренды декларируется в общем порядке. Для дохода до 8 500 МРП в год ставка индивидуального подоходного налога — 10%. Когда квартиру снимает компания, налог удерживает и перечисляет она сама как налоговый агент.

Хозяину, который платит налоги официально, незачем занижать сумму в договоре или отказываться выдавать документы об оплате. Если владелец отказывается от письменного договора, жилец в случае спора не сможет подтвердить ни оплату, ни условия найма.

Минимум, который защищает обе стороны, — письменный договор с ценой, сроком, депозитом и порядком расторжения, проверенные документы собственника и акт приёма-передачи с фото. Договор на год и дольше нужно зарегистрировать. Если жилец живёт в квартире больше месяца, ему нужна временная регистрация.